رکود تاریخی در بازار مسکن تقاضای مصرفی ملک به مرز صفر رسیده است
میزان سنج: به گزارش میزان سنج، رئیس اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران ضمن اشاره به رکود بی سابقه در بازار مسکن اظهار داشت: تقریبا هیچ خریدار اولی در بازار وجود ندارد و تقاضای مصرفی به مرز صفر رسیده است.
به گزارش میزان سنج به نقل از مهر، خشایار باقرپور رئیس اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران امروز (یکشنبه، ۲۹ تیر) ضمن اشاره به شرایط بازار مسکن اظهار نمود: بازار مسکن وارد رکودی بی سابقه شده و تقریبا خریدار اولی در بازار وجود ندارد. به صورت کامل تمامی کارشناسان و دست اندرکاران حوزه مسکن اذعان دارند که با رکودی بی سابقه مواجه هستیم. دیگر نمی توان تنها از یک رکود عمیق سخن گفت، بلکه در ۵۰ سال گذشته، چنین رکودی در بازار مسکن مشاهده نشده است.
وی اضافه کرد: دیگر نمی توان از مجرای بازار مسکن این معضل را حل کرد، چون که باید مشکلات در سطح اقتصاد کلان کشور برطرف شود تا قدرت خرید به خانوار بازگردد و در نتیجه خریدار واقعی وارد بازار شود.
بازار مسکن دیگر خریدار اولی ندارد
رئیس اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران افزود: معدود معاملاتی که حالا در بازار صورت می گیرد به طور عمده معاملات تهاتری یا تبدیل به احسن است. هم اکنون، خرید اولی عملا از بازار حذف گردیده است. بخشی از معاملات پیشین هم از نوع سرمایه گذاری در حوزه مسکن بود، که به علت شرایط کنونی و بی ثباتی، دیگر صورت نمی گیرد.
وی خاطرنشان کرد: اولین صدمه جنگ ها، به بازار املاک وارد می شود و امنیت سرمایه گذاری را از بین می برد. باآنکه جنگ اخیر تنها ۱۲ روز به طول کشید، اما تاثیر روانی عمیقی بر بازار گذاشته و اندک تقاضاهای سرمایه ای را هم بسمت بازارهایی نظیر ارز و طلا سوق داده است.
باقرپور تاکید کرد: وقتی حجم مبادلات در بازاری کاسته می شود، علاوه بر ضربه به فعالان آن صنف، جریان تولید هم صدمه می بیند. تولیدی که نقدشوندگی نداشته باشد، تولیدکننده را از بازار خارج می کند و در بلند مدت سبب ایجاد تورم و جهش قیمتی خواهد شد. جهشی که ناشی از برهم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا خواهد بود.
وی اضافه کرد: هم اکنون عرضه مسکن بسمت صفر سوق یافته و با این که فعلا تقاضا پایین است، اما در آینده ای نه چندان دور، این تقاضا بروز خواهد نمود و نبود عرضه متناسب با آن، منجر به تورم جدی خواهد شد. در کوتاه مدت و میان مدت هم چشم اندازی برای گشایش در بازار وجود ندارد، چون که همان گونه که اشاره شد، حل مشکل بازار مسکن، خارج از حوزه مسکن و در گرو اصلاحات اقتصادی می باشد.
رئیس اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران ضمن اشاره به تاثیر اتباع خارجی در حوزه ساخت وساز اظهار داشت: این مورد از دو زاویه قابل بررسی است، بازار خرید و فروش مسکن، و بازار تولید مسکن. در قسمت تولید نیز، نگرانی هایی از جانب فعالان صنعت ساختمان مطرح شده که باید از سه بعد اقتصادی، اجرایی و واقع گرایانه بررسی شود.
باقرپور افزود: هزینه تمام شده مسکن شامل دو بخش اصلی است، زمین و عوارض (که حدود ۶۵ درصد از کل هزینه را شامل می شود) و بخش ساخت وساز که حدود ۳۵ درصد باقیمانده را تشکیل می دهد. از این ۳۵ درصد، حدود ۳۰ درصد در ارتباط با حقوق و دستمزد است و از این میزان نیز، ۳۰ درصد به اتباع اختصاص دارد، که به طور عمده کارگران ساده هستند.
وی اضافه کرد: اگر فرض نماییم تمامی این اتباع غیر مجاز باشند و از کشور بیرون بروند و نیروی کار ایرانی جایگزین آنها شود که ۳۰ درصد بیشتر دستمزد بگیرد، تاثیر نهائی بر هزینه ساخت، تنها در حدود یک درصد خواهد بود. ازاین رو نمی توان اظهار داشت که خروج اتباع سبب گرانی مسکن می شود، چون که افزایش یک درصدی در مقابل جهش های روزمره قیمت مصالحی چون سیمان، آهن و فولاد، عددی قابل توجه نیست.
رئیس اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران در جواب سوال مهر مبنی براینکه راهکارهای جبران افزایش قدرت خرید مستأجران در بازار مسکن چیست، خاطرنشان کرد: برای ایجاد قدرت خرید، باید کالاهای ارزان تری در بازار ارائه شود. این کالاها یا از مسیر اصلاح کمیت حاصل می شود یا از راه کاهش کیفیت. تجربه طرح هایی مانند مسکن مهر نشان داده که تولید مسکن بی کیفیت، چاره موفقی نیست و در همان آغاز بهره برداری با چالش های جدی مواجه می شود.
افزایش قدرت خرید مستأجران با مدل مسکن تدریجی
باقرپور اضافه کرد: یکی دیگر از مدلهای مدنظر، «مسکن تدریجی» است. مسکن تدریجی یک مدل مالی و اقتصادی بحساب می آید. در این مدل، ظرفیت مالی مصرف کننده با ظرفیت سرمایه گذار ترکیب می شود و با استفاده از این هم افزایی، فرایند تولید مسکن شکل می گیرد.
وی افزود: در این مدل، تفاوتی ندارد که واحد کوچک متراژ، اقتصادی یا سنتی باشد، اصل ماجرا آن است که مسکن تولیدشده از همان اول مورد بهره برداری مصرف کننده قرار گیرد و وی به میزان آورده مالی خود، مالک بخشی از آن شود. سپس به تدریج و در گذر زمان، با افزایش سهم خود از محل پس انداز یا اجاره بهایی که دیگر پرداخت نمی کند، به صورت کامل مالک همان واحد شود.
رئیس اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران اظهار داشت: به صورت مثال، فردی با ۳۰ درصد آورده، مالکیت خویش را آغاز می کند و همان زمان هم در همان واحد ساکن می شود. ۷۰ درصد باقی مانده توسط سرمایه گذارانی که علاقمند به سرمایه گذاری در حوزه مسکن هستند، تأمین می شود. این افراد متناسب با سهم خود اجاره دریافت می کنند و در نهایت، مصرف کننده سالانه درصدی از مالکیت را زیاد می کند تا طی ۷ تا ۱۰ سال به مالک کامل واحد تبدیل گردد.
باقرپور بیان نمود: این طرح در وزارت تعاون مطرح شده و با استقبال خوبی روبرو شده است. هماهنگی های لازم با وزارت راه و شهرسازی هم انجام شده تا کار به شکل هماهنگ پیش برود.
وی اضافه کرد: اجرای این طرح نیازمند اقدامات عجیب و پیچیده نیست؛ چون که مبتنی بر قوانین ثبتی، قواعد حقوقی و ساختارهای مورد تأیید وزارت راه است. تمامی ابعاد اجرایی آن در مدل مسکن تدریجی دیده شده و هیچ مانعی از نظر حقوقی یا ساختاری برای اجرای آن وجود ندارد.
رئیس اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران اظهار داشت: در حالی که سرمایه گذاری به علت شوک های ناشی از جنگ از بازار مسکن فاصله گرفته، باید فرصتی ایجاد شود تا این اعتماد مجدداً بازگردد و ظرفیت بازار سرمایه باردیگر بسمت حوزه مسکن هدایت شود.
وی ضمن اشاره به سیاستها و عملکرد دولت چهاردهم در حوزه مسکن، بیان نمود: مشکل فعلی بازار مسکن نه تنها به دولت چهاردهم، بلکه به دولت های پیشین هم محدود نمی گردد، ما با بحران ۵۰ ساله ای مواجهیم که طی آن، مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه ای تبدیل گشته است.
باقرپور افزود: دولت چهاردهم در شرایط غیرمترقبه شکل گرفت و برای طراحی سیاستهای جدید نیازمند زمان و فرصت است. اصلی ترین معضل امروز بازار مسکن اینست که این بازار، طرح مشخصی ندارد، حتی اگر پروژه ای ساخته شود، مشتری برای آن در بازار وجود ندارد، چونکه بخش تقاضا عملا از چرخه خارج شده است.
رئیس اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران خاطرنشان کرد: تنها چشم اندازی که میتوان برای تولید مسکن تعریف کرد، آن است که ساخت مسکن از ابتدا با مشارکت خود مردم در چارچوب تشکل های مردم نهاد و تعاونی ها صورت گیرد تا بتوانند در کنار یکدیگر، تأمین سرمایه و بهره برداری را در قالبی واحد و منسجم دنبال کنند.
وی اظهار داشت: تولید مسکن، مقوله ای نیست که تنها یک دستگاه متولی در زمینه آن فعال باشد، باید اذعان داشت که بیشتر از نیمی از حاکمیت با مساله مسکن درگیر هستند. وزارت راه و شهرسازی، وزارت صمت، شهرداری ها، شوراهای اسلامی شهر، وزارت اقتصاد و دارایی، بانک مرکزی و سایر نهادهای ذی ربط باید با هم هماهنگ و همسو عمل کنند. زمانیکه این هماهنگی وجود نداشته باشد، طبیعی است که مشکلات بازار مسکن هم حل نخواهد شد.
باقرپور با تاکید بر ضرورت بازبینی در الزامات تولید مسکن اظهار نمود: یکی از مهم ترین موانع، محدودیت هایی است که در راه ساخت مسکن کوچک متراژ وجود دارد، در حالیکه این نوع واحدها می تواند مصداق واقعی مسکن در استطاعت باشد. برای پاسخ به نیاز دهک های پایین درآمدی، باید این نگاه تغییر کند و سازوکارها بگونه ای اصلاح گردد که مسیر تولید مسکن کوچک متراژ تسهیل شود.
وی ضمن اشاره به فرمایش امام خمینی (ره) که «جنگ نعمت است» اظهار داشت: باید نعمت های جنگ ۱۲ روزه تحمیلی را بررسی نماییم، نعمتش اینست که ما را بیدار کند و ساختارهایی که باید در حوزه مسکن اصلاح گردد را سریع تر اصلاح نماییم. معضل مسکن، مساله کوچکی نیست. دیگر نباید بیشتر از این مردم را با موانع خرید خانه آزرده نماییم. این بدیهی ترین نیاز زندگی است.
منبع: میزان سنج
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
جدیدترین ترین مطالب مرتبط
نظرات کاربران در مورد این مطلب